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¿Cómo vender un piso heredado paso a paso?

Para vender una casa heredada es necesario seguir unos pasos y pagar algunos impuestos obligatorios. En esta página te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el proceso para vender un piso recibido en herencia.

¿Cómo vender una casa heredada?
Es común pensar que basta con el testamento para ser los dueños de la casa heredada. Pero ¿sabías que es indispensable seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia?

Es decir, primero debemos seguir un proceso para aceptar la herencia y, hecho esto, posteriormente podemos seguir los pasos que normalmente haríamos para vender un piso. En la siguiente imagen podemos ver cómo vender nuestra casa heredada paso a paso:

 

1- Obtener los documentos obligatorios

2- Aceptar la herencia ante notario

3- Pagar los impuestos de la herencia

4- Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

5- Poner la casa en venta

 

¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?
No. No es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad, de acuerdo al orden sucesorio establecido por la ley.

Ahora bien, una vez que atravesamos todo el proceso y que somos los dueños legales de la casa, tenemos total libertad para vender a quien queramos. Eso sí, si queremos ahorrarnos gastos, es aconsejable realizar el proceso cuanto antes y, preferiblemente, antes de que transcurran los doce meses de tener la titularidad, ya que de lo contrario tendremos que pagar, entre otras cosas, los costes de mantenimiento de la vivienda.

Pero ¿qué tenemos que hacer para recibir la casa en herencia? A continuación, explicamos con detalle cómo aceptar una herencia y cada uno de los pasos a seguir para vender un piso heredado.

Paso 1: obtener los documentos para heredar la vivienda
Como hemos dicho, no se puede vender una propiedad sin aceptar la herencia y para lograrlo deberemos recopilar una serie de documentos durante todo el proceso. Aunque, existen algunos papeles que constituyen el punto de partida y que van a determinar el tipo de trámite que tendremos que hacer ante el notario para aceptar la vivienda en herencia:

1. Certificado de defunción

¿Dónde se pide? en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia.

Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, nombre, apellido y DNI de la persona fallecida y el número de tomo y folio de la inscripción del deceso, en el caso que se conozcan estos datos.

¿Cuánto cuesta? es gratuito.

¿Cuánto tiempo tarda? entre dos y quince días, dependiendo del Registro Civil donde se haga la solicitud.

 

2. Certificado de últimas voluntades

¿Qué es? es el documento que acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo ha hecho.

¿Dónde se pide? en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente.

Requisitos para hacer la solicitud: formulario de solicitud, certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente.

 -¿Cuánto cuesta? la tasa tiene un precio de 3,82 euros.

 -¿Cuánto tiempo tarda? 10 días hábiles y debe solicitarse habiendo transcurridos 15 días del deceso de la persona.

 

3. Copia autorizada del testamento, en el caso de que exista

¿Dónde se pide? en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades.

Requisitos para hacer la solicitud: certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.

¿Cuánto cuesta? depende del número de folios que tenga el testamento original y de su antigüedad.

-Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado en el año 2018 y con una extensión de tres folios puede salir en unos 30 euros aproximadamente.

¿Cuánto tiempo tarda? depende del notario, pero no suele tardar más de una semana.

 

Paso 2: aceptar la herencia ante notario

Una vez que hemos recopilado los primeros documentos y sabemos si nuestro familiar ha dejado testamento o no para que podamos heredar la casa, debemos acudir ante un notario para poder ser dueños del inmueble:

Si existe testamento y somos el único heredero
En este caso bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez.

Si existe testamento y somos varios hermanos o herederos
En este supuesto se deberá firmar y elevar ante notario la escritura de partición -o cuaderno particional- que recoja todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos. Para ello, debemos tener a mano la escritura del piso y es recomendable pedir una nota simple ante el Registro de la Propiedad, para verificar si sobre el inmueble pesan cargas o hipotecas o para saber si la casa está correctamente inscrita.

Si no existe testamento
Aquí será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia y los certificados de nacimiento. Una vez recopilados los requisitos tendremos que firmar en notaría:– El acta de declaración de herederos.– Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.– Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente unos 20 días hábiles.– Puede tener un coste aproximado de entre 250 euros o 300 euros (más IVA). Aunque el importe final vendrá determinado por el número de herederos, el valor de la masa hereditaria, los documentos que se adjuntan, etc.– La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional.

¿Qué pasa si uno de los herederos se niega a aceptar la herencia?
Desde la entrada en vigencia de la Ley de Jurisdicción Voluntaria en el 2015, si uno de los herederos obstaculiza la aceptación del inmueble, los otros herederos tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación.

Una vez que el heredero que no quiere aceptar la herencia recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a la herencia. Si no contesta en este lapso, el legado se considerará aceptado por defecto.

Paso 3: liquidar los impuestos de la herencia
El desembolso de los tributos es fundamental para poder vender el piso heredado, ya que sin impuestos pagados no hay testamento ni escritura de herencia que valga. En este sentido, los que obligatoriamente debemos abonar son:

1. Impuesto de sucesiones

Dónde se paga: en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual.

Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento. Aunque, el pago del impuesto de sucesiones se puede prorrogar por otros seis meses más si realizamos la solicitud dentro de los primeros cinco meses del plazo de presentación. No obstante, si nuestra intención es vender rápido el piso, conviene hacerlo dentro del lapso legal establecido

Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.

Hay que tener en cuenta la mayoría de las comunidades autónomas establecen importantes bonificaciones a los herederos de primer y segundo grado. Así, mientras más cercano sea el parentesco, menos impuesto pagaremos. Más adelante en está página indicamos los diferentes valores que podemos utilizar para declarar este tributo y cuál nos conviene utilizar, según el caso.

2. Plusvalía municipal

Qué es: tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia.

Dónde se paga: en el ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado.

Cuándo se paga: dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento.

Cuánto se paga: la cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.

Paso 4: inscribir el piso en el Registro de la Propiedad
Para inscribir la nueva titularidad del piso debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad correspondiente. Allí tenemos que presentar los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos y toda la documentación antes mencionada para registrar la casa heredada.

Pero ¿qué precio tiene registrar una vivienda? el coste de este trámite es relativo, ya que responde a multitud de factores como, por ejemplo, el número de bienes a registrar, el valor de los mismos, la cantidad de herederos, etc. Aunque el importe nunca suele sobrepasar el 1% del valor del inmueble.

Paso 5: poner a la venta el piso heredado
Una vez que el piso está inscrito en el registro es nuestro, así que podemos contratar sin problemas a la inmobiliaria o agencia proptech de nuestra preferencia para que nos gestione la venta de la casa recibida en herencia.

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender un piso heredado?
La intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:

-Son varios herederos y no se ponen de acuerdo en los términos de la venta.

Un profesional inmobiliario puede ayudar para que todas las partes vean el beneficio que cada uno obtendría con la operación.

Puede servir de mediador entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa.

-Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.

-Ninguno de los herederos puede hacer cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares: colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.

El agente inmobiliario puede ocuparse de realizar todos los trámites de principio a fin. Eso sí, siempre informando a cada uno de los interesados el estatus de la operación para evitar malentendidos.

¿Qué tiempo toma vender un piso heredado?
De manera general, para vender una casa heredada debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en ser los titulares de la vivienda y, luego, el plazo en que podemos transmitir la propiedad del piso:

¿Cuánto tarda la aceptación de una herencia?
El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este puede depender del nivel de organización que tengamos para recopilar los documentos y qué tan rápido realicemos los trámites y paguemos los impuestos. Aunque, el nivel de entendimiento entre los herederos es, principalmente, la causa que más puede agilizar u obstaculizar el proceso de aceptar una herencia.

En este sentido, podemos afrontar los siguientes escenarios y tiempos:

-Si hay acuerdo: suponiendo que es una herencia compartida entre varios hermanos, si los herederos se entienden y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.

-Si no hay acuerdo: puede suceder que la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, los hermanos no se ponen de acuerdo para vender. En esta caso, existen dos opciones:

Acudir a un abogado e ir a juicio para dividir la herencia: en este caso, el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años, ya que los procesos judiciales suelen tomar mucho tiempo.

Pedir aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria: si el asunto es que uno de los herederos pone "pegas" y no manifiesta su voluntad de querer aceptar o rechazar la herencia, el resto de herederos pueden solicitar la aplicación de esta ley al notario y este tiene 30 días naturales para decidirse o la recibirá por defecto.

¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?
Legalmente no existe un tiempo mínimo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre (y no tiene ninguna carga) podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumplan 12 meses de tenerlo en propiedad.

De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un impuesto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.

¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?
Si la vivienda que vamos a heredar de nuestro familiar fallecido tiene aún una hipoteca pendiente pueden darse varios escenarios:

Que nos hagamos cargo de la hipoteca para quedarnos con la casa: el heredero puede pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que está sujeta a la aprobación del banco.

Que aceptemos la herencia a beneficio de inventario: existe una opción que permite separar nuestro propio patrimonio del que hemos heredado. Es decir, podemos aceptar la herencia sin responder con nuestro patrimonio a las deudas del fallecido, pero estas se deben pagar con lo heredado. Si, por ejemplo, heredamos una sola vivienda y esta tiene una hipoteca pendiente, la casa se debe vender para amortizar el préstamo y nosotros heredaríamos el dinero sobrante. Eso sí, para aceptar una herencia a beneficio de inventario se lo debemos comunicar al notario al inicio del proceso y hay que cumplir unos plazos.

Que nuestro familiar tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas tienen vinculadas un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si nuestro familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encarga de pagar el préstamo pendiente al banco y nosotros heredaríamos la casa libre de cargas.

Impuesto de sucesiones ¿qué debo saber?
Como hemos mencionado, este impuesto se debe liquidar en el lugar donde nuestro familiar tenía su vivienda habitual. Para calcular la cuota que debemos pagar hay que tomar en cuenta:

-El valor real del patrimonio en el momento de recibir la herencia

-Las reducciones y bonificaciones que establece la comunidad autónoma, según el grado de parentesco

-La cuota tributaria y el coeficiente multiplicador establecido por la comunidad autónoma correspondiente

Pero ¿cómo saber cuál es el valor real de la casa que nos ha legado nuestro familiar? Para ello, solo tenemos que tasar o averiguar el valor de mercado de la vivienda. La tasación no es una obligación legal, pero nos valdrá para saber qué precio tiene la casa y demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado. Hay que tener en cuenta que pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.

También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de estos organismos.

No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.

¿Qué valor conviene utilizar para pagar menos impuestos?

Si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. De esta manera, si logramos vender a ese precio no pagaremos IRPF por la venta.

Como hemos mencionado anteriormente, muchas comunidades autónomas establecen ventajosas bonificaciones para los herederos de primer grado (hijos y nietos) y de segundo grado (cónyuge, padres, abuelos). Por ejemplo, en Madrid esta llega a ser hasta del 99% de la cuota de tributo. Así que somos parientes directos nos conviene declarar el precio de mercado, ya que no solo la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF no será tan cuantiosa (si vendemos a un importe similar al declarado) sino que también pagaremos poco de impuesto de sucesiones.

-En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa. Además, según el Grupo Hereda, despacho de abogados especialistas en herencias, debemos vigilar que el precio que utilicemos sea siempre el valor mínimo fiscal o esté por encima de este. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.

¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones y donaciones?

Si no pagamos el impuesto dentro del plazo marcado (seis meses) y no solicitamos una prórroga para extender el lapso de pago podríamos afrontar las siguientes sanciones, de acuerdo a lo establecido en la Ley General Tributaria:

-Si se liquida una vez transcurridos los primeros seis meses desde el fallecimiento, pero antes del noveno, se deberá abonar un 5% más de la cuota tributaria

-Si se liquida antes de que se cumpla un año del fallecimiento, la cuota incrementará un 10%

-Si se liquida una vez pasado el año, pero antes de que se cumplan 18 meses del fallecimiento, habrá un incremento del 15% de la cuota tributaria

-Si se superan los 18 meses del plazo establecido, habrá un recargo del 20%

Hay que tener en cuenta que además de estas sanciones, Hacienda puede exigir el pago de los intereses de demora correspondientes. Eso sí, este impuesto prescribe transcurridos cuatro años desde el fallecimiento. Si en este lapso no se ha producido la presentación voluntaria del tributo y la Administración no nos ha girado la liquidación, no tenemos por qué hacer frente al impuesto.

¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda heredada?
Para vender una vivienda heredada no solo tenemos que pagar los dos impuestos obligatorios: el de sucesiones y la plusvalía municipal. Una vez que hemos vendido nuestro recién heredado piso es posible que obtengamos una ganancia, por lo que surgen nuevas obligaciones con Hacienda:

1. El IRPF
Sí, una vez que hemos vendido la casa heredada tenemos que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. Como hemos mencionado anteriormente, para hacer el cálculo, debemos tomar en cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones.

La diferencia entre este y el valor de venta del piso nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Luego, a este resultado debemos aplicarle el porcentaje de tributo estipulado por Hacienda que, en el 2021, oscila entre el 19% y el 23%.

2. La plusvalía municipal
¿Tenemos que pagar dos veces la plusvalía municipal por vender una casa heredada? Esto dependerá del tiempo que ha transcurrido entre que heredamos la casa y cuando la hemos vendido.

Si vendemos el piso dentro del mismo año fiscal en que hemos heredado el piso no tendremos que pagar nuevamente la plusvalía municipal por la venta de la casa porque, básicamente, no se ha producido ningún incremento del valor del suelo.

Pero, si vendemos la casa pasado el año, tendremos que pagar la plusvalía municipal. Aunque, teniendo en cuenta que este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda y el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad, solo tendremos que pagar por la plusvalía producida desde que heredamos la casa hasta que la vendemos.

¿Qué trámites tengo que hacer para vender el piso heredado?
Para vender una vivienda heredada necesitamos, además de toda la documentación que tuvimos que gestionar para aceptar la herencia (escritura, recibo de los impuestos, etc), una serie de papeles relacionados con la vivienda en sí y que nos pedirán en la notaría para firmar la compraventa.

Por ejemplo, necesitaremos la nota simple de la vivienda (para demostrar a los posibles compradores que la casa ha cambiado de titularidad), el certificado energético (es obligatorio en toda España), la cédula de habitabilidad (si es exigible en la Comunidad Autónoma donde está ubicado el piso) o el certificado del ITE (si la finca tiene más de 50 años de antigüedad).

Es decir, de manera general, vamos a tener que gestionar todos los documentos que piden para cualquier tipo de compraventa, con la diferencia de que debemos tener a mano los que demuestran que hemos finalizado el trámite de aceptación de la herencia.

¿El piso se puede vender si uno de los herederos no quiere?
Sí, el piso se puede vender si uno de los herederos no quiere. Para ello, tenemos tres vías:

-La persona que no quiere vender puede quedarse con la parte que le corresponda a cada uno de los copropietarios y pagarles a cambio una compensación económica, en lo que se denomina extinción de condominio. Este procedimiento se realiza de forma común para terminar con situaciones de copropiedad como también podría ser, por ejemplo, la venta de la vivienda familiar tras un divorcio.

-Si esto no es posible, porque no hay acuerdo entre los hermanos o herederos, los que quieran transmitir la casa pueden vender su porcentaje de la propiedad a una empresa que compra proindivisos. Estas son empresas que se dedican a comprar partes de una vivienda y es un procedimiento totalmente legal y amparado por el Código Civil. Eso sí, implica vender la casa por entre un 35% y un 50% de su valor de mercado.

-Una tercera posibilidad consiste en iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común y llevar a cabo la venta en subasta pública. Esta vía suele ser costosa y puede implicar que el piso se venda al mejor postor y por debajo de su precio de mercado.

¿Para aceptar una casa en herencia tengo que contratar a un abogado?
Este procedimiento lo podemos hacer por nuestra cuenta. Especialmente, si son pocos los bienes a repartir y si hay pleno acuerdo entre todos los herederos. De esta forma, nos podemos ahorrar los honorarios del abogado. Aunque, debemos tener en cuenta que nos tendremos que encargar de:

-Recopilar toda la documentación

-Redactar la escritura que corresponda a nuestro tipo de herencia si tenemos conocimientos legales

-Rellenar los formularios para pagar los impuestos

Por este motivo, es importante que seamos muy cuidadosos, que investiguemos muy bien los requisitos y que pidamos asesoramiento al notario antes de firmar nada. Así nos podemos evitar quebraderos de cabeza.

En el caso de que estemos hablando de una herencia sin testamento, con una gran cantidad de bienes, con muchos herederos o en la cual, más bien, existen diferencias marcadas entre los beneficiarios, es recomendable contratar a un abogado. Este no solo tiene los conocimientos jurídicos para realizar los trámites, sino que también puede mediar entre las partes. Además, en el caso que las negociaciones fallen, este profesional sabrá qué mecanismos judiciales activar para repartir la herencia del piso, si por ejemplo, una de las partes no quiere vender.

Debemos tener en cuenta que estos honorarios están relacionados con las gestiones para aceptar la herencia. Los trámites y documentos necesarios para vender el piso, una vez que ya seamos los titulares registrales de la casa, tendrán un coste adicional. Aunque, es aconsejable que, en el caso de querer vender la vivienda con ayuda, busquemos el asesoramiento de un profesional inmobiliario.

 

 

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