De manera general, para vender una casa heredada debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en ser los titulares de la vivienda y, luego, el plazo en que podemos transmitir la propiedad del piso:
¿Cuánto tarda la aceptación de una herencia?
El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este puede depender del nivel de organización que tengamos para recopilar los documentos y qué tan rápido realicemos los trámites y paguemos los impuestos. Aunque, el nivel de entendimiento entre los herederos es, principalmente, la causa que más puede agilizar u obstaculizar el proceso de aceptar una herencia.
En este sentido, podemos afrontar los siguientes escenarios y tiempos:
-Si hay acuerdo: suponiendo que es una herencia compartida entre varios hermanos, si los herederos se entienden y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.
-Si no hay acuerdo: puede suceder que la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, los hermanos no se ponen de acuerdo para vender. En esta caso, existen dos opciones:
Acudir a un abogado e ir a juicio para dividir la herencia: en este caso, el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años, ya que los procesos judiciales suelen tomar mucho tiempo.
Pedir aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria: si el asunto es que uno de los herederos pone "pegas" y no manifiesta su voluntad de querer aceptar o rechazar la herencia, el resto de herederos pueden solicitar la aplicación de esta ley al notario y este tiene 30 días naturales para decidirse o la recibirá por defecto.
¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?
Legalmente no existe un tiempo mínimo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre (y no tiene ninguna carga) podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumplan 12 meses de tenerlo en propiedad.
De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un impuesto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.
¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?
Si la vivienda que vamos a heredar de nuestro familiar fallecido tiene aún una hipoteca pendiente pueden darse varios escenarios:
Que nos hagamos cargo de la hipoteca para quedarnos con la casa: el heredero puede pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que está sujeta a la aprobación del banco.
Que aceptemos la herencia a beneficio de inventario: existe una opción que permite separar nuestro propio patrimonio del que hemos heredado. Es decir, podemos aceptar la herencia sin responder con nuestro patrimonio a las deudas del fallecido, pero estas se deben pagar con lo heredado. Si, por ejemplo, heredamos una sola vivienda y esta tiene una hipoteca pendiente, la casa se debe vender para amortizar el préstamo y nosotros heredaríamos el dinero sobrante. Eso sí, para aceptar una herencia a beneficio de inventario se lo debemos comunicar al notario al inicio del proceso y hay que cumplir unos plazos.
Que nuestro familiar tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas tienen vinculadas un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si nuestro familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encarga de pagar el préstamo pendiente al banco y nosotros heredaríamos la casa libre de cargas.
Impuesto de sucesiones ¿qué debo saber?
Como hemos mencionado, este impuesto se debe liquidar en el lugar donde nuestro familiar tenía su vivienda habitual. Para calcular la cuota que debemos pagar hay que tomar en cuenta:
-El valor real del patrimonio en el momento de recibir la herencia
-Las reducciones y bonificaciones que establece la comunidad autónoma, según el grado de parentesco
-La cuota tributaria y el coeficiente multiplicador establecido por la comunidad autónoma correspondiente
Pero ¿cómo saber cuál es el valor real de la casa que nos ha legado nuestro familiar?
Para ello, solo tenemos que tasar o averiguar el valor de mercado de la vivienda. La tasación no es una obligación legal, pero nos valdrá para saber qué precio tiene la casa y demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado. Hay que tener en cuenta que pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.
También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de estos organismos.
No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.
¿Qué valor conviene utilizar para pagar menos impuestos?
Si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. De esta manera, si logramos vender a ese precio no pagaremos IRPF por la venta.
Como hemos mencionado anteriormente, muchas comunidades autónomas establecen ventajosas bonificaciones para los herederos de primer grado (hijos y nietos) y de segundo grado (cónyuge, padres, abuelos). Por ejemplo, en Madrid esta llega a ser hasta del 99% de la cuota de tributo. Así que somos parientes directos nos conviene declarar el precio de mercado, ya que no solo la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF no será tan cuantiosa (si vendemos a un importe similar al declarado) sino que también pagaremos poco de impuesto de sucesiones.
-En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa. Además, según el Grupo Hereda, despacho de abogados especialistas en herencias, debemos vigilar que el precio que utilicemos sea siempre el valor mínimo fiscal o esté por encima de este. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.
¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones y donaciones?
Si no pagamos el impuesto dentro del plazo marcado (seis meses) y no solicitamos una prórroga para extender el lapso de pago podríamos afrontar las siguientes sanciones, de acuerdo a lo establecido en la Ley General Tributaria:
-Si se liquida una vez transcurridos los primeros seis meses desde el fallecimiento, pero antes del noveno, se deberá abonar un 5% más de la cuota tributaria
-Si se liquida antes de que se cumpla un año del fallecimiento, la cuota incrementará un 10%
-Si se liquida una vez pasado el año, pero antes de que se cumplan 18 meses del fallecimiento, habrá un incremento del 15% de la cuota tributaria
-Si se superan los 18 meses del plazo establecido, habrá un recargo del 20%
Hay que tener en cuenta que además de estas sanciones, Hacienda puede exigir el pago de los intereses de demora correspondientes. Eso sí, este impuesto prescribe transcurridos cuatro años desde el fallecimiento. Si en este lapso no se ha producido la presentación voluntaria del tributo y la Administración no nos ha girado la liquidación, no tenemos por qué hacer frente al impuesto.
