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¿Cómo gestionar un inmueble heredado?

En este blog aprenderás los pasos y las condiciones necesarias para poder ejecutar correctamente los procedimientos a seguir a la hora de heredar una propiedad.

Para vender una casa heredada es necesario seguir unos pasos y pagar algunos impuestos obligatorios. En esta página te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el proceso para vender un piso recibido en herencia.

¿Cómo vender una casa heredada?

Es común pensar que basta con el testamento para ser los dueños de la casa heredada. Pero ¿sabías que es indispensable seguir un procedimiento jurídico para adjudicarse la herencia? Es decir, primero debemos seguir un proceso para aceptar la herencia y, hecho esto, posteriormente podemos seguir los pasos que normalmente haríamos para vender un piso. En el siguiente diagrama podemos ver cómo vender nuestra casa heredada paso a paso:

1

Obtener los documentos necesarios

2

Aceptar la herencia ante notario

3

Pagar los impuestos de la herencia

4

Inscribir el piso en el registro de propiedad

5

Poner el piso a la venta

¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?

No. No es posible, bajo ninguna circunstancia, vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo nuestro familiar fallecido hasta que no hagamos el cambio de titularidad, de acuerdo al orden sucesorio establecido por la ley.

Ahora bien, una vez que atravesamos todo el proceso y que somos los dueños legales de la casa, tenemos total libertad para vender a quien queramos. Eso sí, si queremos ahorrarnos gastos, es aconsejable realizar el proceso cuanto antes y, preferiblemente, antes de que transcurran los doce meses de tener la titularidad, ya que de lo contrario tendremos que pagar, entre otras cosas, los costes de mantenimiento de la vivienda.

Pero ¿qué tenemos que hacer para recibir la casa en herencia? A continuación, explicamos con detalle cómo aceptar una herencia y cada uno de los pasos a seguir para vender un piso heredado.

Paso 1: obtener los documentos necesarios

1

Certificado de defunción

2

Certificado de últimas voluntades

3

Copia autorizada del testamento

Certificado de defunción:

Lo podemos pedir en el Registro Civil del lugar donde ha fallecido la persona que nos ha legado la herencia. Para hacer la solicitud, necesitaríamos el nombre, apellido y DNI de la persona fallecida. Y, en caso de que se conozcan el número de tomo y folio de la inscripción del deceso también.
Este certificado tiene un coste gratuito y tarda entre dos a quince días dependiendo del lugar de solicitud.

Certificado de últimas voluntades:

El certificado de últimas voluntades es el documento conforme acredita si el fallecido ha dejado testamento y en qué notario lo llevó a cabo específicamente.
Este certificado se pide en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia de la comunidad autónoma correspondiente. Los requisitos de esta solicitud son el certificado de defunción original y el abono de la tasa correspondiente (3,82 euros). Este certificado tarda de 10 días hábiles y se puede solicitar a partir de los 15 días del deceso de la persona.

Copia autorizada del testamento, en caso de que exista:

La copia autorizada del testamento se puede pedir en el notario autorizado que aparece en el certificado de últimas voluntades, para poder pedirlo necesitaríamos el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Su coste puede variar dependiend del número de folios que tenga el testamento original y su antigüedad.

- Por ejemplo, la copia autorizada de un testamento otorgado en 2001, solicitado den el año 2018 y con una extensión de 3 folios tiene un coste aproximado de 30 euros.

El tiempo de ejecución de este trámite varía según el notario pero no suele tardar más de una semana.

Paso 2: aceptar la herencia ante notario

Una vez que hemos recopilado los primeros documentos y sabemos si nuestro familiar ha dejado testamento o no para que podamos heredar la casa, debemos acudir ante un notario para poder ser dueños del inmueble:

Si existe testamento y somos el único heredero En este caso bastará con redactar un documento de aceptación de la herencia y que el notario legitime la firma del mismo para que tenga validez.

Si existe testamento y somos varios hermanos o herederos En este supuesto se deberá firmar y elevar ante notario la escritura de partición -o cuaderno particional- que recoja todos nuestros datos, el inventario de bienes y el reparto de los mismos. Para ello, debemos tener a mano la escritura del piso y es recomendable pedir una nota simple ante el Registro de la Propiedad, para verificar si sobre el inmueble pesan cargas o hipotecas o para saber si la casa está correctamente inscrita.

Si no existe testamento
Aquí será necesario que el notario determine quienes son los herederos según lo establecido por la ley. Para ello, tenemos que demostrar el parentesco presentando algunos documentos como, por ejemplo, el libro de familia y los certificados de nacimiento. Una vez recopilados los requisitos tendremos que firmar en notaría:– El acta de declaración de herederos.– Debemos llevar con nosotros a la firma dos testigos (conocidos del fallecido) para que declaren que no les consta la existencia de otros herederos.– Desde que se firma en notaría hasta que el notario declara quiénes son los herederos transcurren aproximadamente unos 20 días hábiles.– Puede tener un coste aproximado de entre 250 euros o 300 euros (más IVA). Aunque el importe final vendrá determinado por el número de herederos, el valor de la masa hereditaria, los documentos que se adjuntan, etc.– La escritura de partición de la herencia o cuaderno particional.

¿Qué pasa si uno de los herederos se niega a aceptar la herencia?
Desde la entrada en vigencia de la Ley de Jurisdicción Voluntaria en el 2015, si uno de los herederos obstaculiza la aceptación del inmueble, los otros herederos tienen la posibilidad de acudir ante notario para que este le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero que no quiere aceptar la herencia recibe el acta, tiene 30 días naturales para manifestar si acepta su parte de la casa o si renuncia a la herencia. Si no contesta en este lapso, el legado se considerará aceptado por defecto.

Paso 3: liquidar los impuestos de la herencia

El desembolso de los tributos es fundamental para poder vender el piso heredado, ya que sin impuestos pagados no hay testamento ni escritura de herencia que valga. En este sentido, los que obligatoriamente debemos abonar son el impuesto de sucesiones y donaciones y el impuesto de plusvalía municipal

Impuesto de sucesiones: se paga en la delegación de hacienda de la comunidad autónoma donde el fallecido tenía su residencia habitual, este impuesto se debe pagar dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento. Aunque, el pago del impuesto de sucesiones se puede prorrogar por otros seis meses más si realizamos la solicitud dentro de los primeros cinco meses del plazo de presentación. No obstante, si nuestra intención es vender rápido el piso, conviene hacerlo dentro del lapso legal establecido. La cantidad a pagar va a depender del valor del patrimonio a heredar, el grado de parentesco de los herederos, el coeficiente multiplicador y el porcentaje de tributo marcado por la localidad correspondiente.

Plusvalía municipal: es el tributo de carácter municipal que grava el aumento del valor del piso desde el momento en que lo adquirió la persona fallecida, hasta que lo recibimos en herencia y se paga en el ayuntamiento donde está ubicada la propiedad heredada. Este impuesto se debe pagar dentro de los 6 meses posteriores al fallecimiento. ¿Cuánto se paga? La cantidad va a depender del valor catastral de la vivienda, el número de años que el fallecido haya tenido el inmueble en propiedad, la fecha de defunción, el coeficiente de incremento y el porcentaje de tributo definido por cada ayuntamiento.

Paso 4: inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Para inscribir la nueva titularidad del piso debemos dirigirnos al Registro de la Propiedad correspondiente. Allí tenemos que presentar los recibos de haber pagado o aplazado los impuestos y toda la documentación antes mencionada para registrar la casa heredada.

Pero ¿qué precio tiene registrar una vivienda? el coste de este trámite es relativo, ya que responde a multitud de factores como, por ejemplo, el número de bienes a registrar, el valor de los mismos, la cantidad de herederos, etc. Aunque el importe nunca suele sobrepasar el 1% del valor del inmueble.

Paso 5: poner a la venta el piso heredado

Una vez que el piso está inscrito en el registro es nuestro, así que podemos contratar sin problemas a la inmobiliaria o agencia proptech de nuestra preferencia para que nos gestione la venta de la casa recibida en herencia.

¿Cómo me ayuda una inmobiliaria a vender un piso heredado?

La intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de mucha ayuda a la hora de vender un inmueble heredado. Especialmente, cuando:

-Son varios herederos y no se ponen de acuerdo en los términos de la venta.

Un profesional inmobiliario puede ayudar para que todas las partes vean el beneficio que cada uno obtendría con la operación.

Puede servir de mediador entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa.

-Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar donde está la propiedad.

-Ninguno de los herederos puede hacer cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares: colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.

El agente inmobiliario puede ocuparse de realizar todos los trámites de principio a fin. Eso sí, siempre informando a cada uno de los interesados el estatus de la operación para evitar malentendidos.

¿Qué tiempo toma vender un piso heredado?

De manera general, para vender una casa heredada debemos tener en cuenta el tiempo que podemos tardar en ser los titulares de la vivienda y, luego, el plazo en que podemos transmitir la propiedad del piso:

¿Cuánto tarda la aceptación de una herencia?

El tiempo que podemos tardar en realizar todo el proceso es relativo. Este puede depender del nivel de organización que tengamos para recopilar los documentos y qué tan rápido realicemos los trámites y paguemos los impuestos. Aunque, el nivel de entendimiento entre los herederos es, principalmente, la causa que más puede agilizar u obstaculizar el proceso de aceptar una herencia.

En este sentido, podemos afrontar los siguientes escenarios y tiempos:

-Si hay acuerdo: suponiendo que es una herencia compartida entre varios hermanos, si los herederos se entienden y no existen diferencias entre ellos para repartir la herencia, el proceso puede durar entre dos meses y seis meses.

-Si no hay acuerdo: puede suceder que la relación entre las partes es conflictiva y, por ejemplo, los hermanos no se ponen de acuerdo para vender. En esta caso, existen dos opciones:

Acudir a un abogado e ir a juicio para dividir la herencia: en este caso, el cierre del asunto puede, literalmente, tardar años, ya que los procesos judiciales suelen tomar mucho tiempo.

Pedir aplicar la Ley de Jurisdicción Voluntaria: si el asunto es que uno de los herederos pone "pegas" y no manifiesta su voluntad de querer aceptar o rechazar la herencia, el resto de herederos pueden solicitar la aplicación de esta ley al notario y este tiene 30 días naturales para decidirse o la recibirá por defecto.

¿Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada?

Legalmente no existe un tiempo mínimo para vender un piso heredado. Una vez que ésta figura a nuestro nombre (y no tiene ninguna carga) podemos publicitar la venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo la idea es vender la propiedad, es recomendable hacerlo antes de que se cumplan 12 meses de tenerlo en propiedad.

De esta manera, evitamos pagar nuevamente la plusvalía municipal, dado que este es un impuesto que debemos asumir tanto al heredar como al vender un piso. Si hacemos ambas transacciones durante un mismo año fiscal, podemos ahorrarnos costear otra vez este tributo.

¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente? Si la vivienda que vamos a heredar de nuestro familiar fallecido tiene aún una hipoteca pendiente pueden darse varios escenarios:

Que nos hagamos cargo de la hipoteca para quedarnos con la casa: el heredero puede pagar la totalidad del préstamo pendiente de amortizar o cambiar la titularidad de la hipoteca para asumir el pago de las cuotas. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria, pero hay que tener en cuenta que está sujeta a la aprobación del banco.

Que aceptemos la herencia a beneficio de inventario: existe una opción que permite separar nuestro propio patrimonio del que hemos heredado. Es decir, podemos aceptar la herencia sin responder con nuestro patrimonio a las deudas del fallecido, pero estas se deben pagar con lo heredado. Si, por ejemplo, heredamos una sola vivienda y esta tiene una hipoteca pendiente, la casa se debe vender para amortizar el préstamo y nosotros heredaríamos el dinero sobrante. Eso sí, para aceptar una herencia a beneficio de inventario se lo debemos comunicar al notario al inicio del proceso y hay que cumplir unos plazos.

Que nuestro familiar tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas tienen vinculadas un seguro de vida que cubre la deuda en el caso de que fallezca el titular. Si nuestro familiar tenía uno, es la aseguradora quien se encarga de pagar el préstamo pendiente al banco y nosotros heredaríamos la casa libre de cargas.

Impuesto de sucesiones ¿qué debo saber?

Como hemos mencionado, este impuesto se debe liquidar en el lugar donde nuestro familiar tenía su vivienda habitual. Para calcular la cuota que debemos pagar hay que tomar en cuenta:

-El valor real del patrimonio en el momento de recibir la herencia

-Las reducciones y bonificaciones que establece la comunidad autónoma, según el grado de parentesco

-La cuota tributaria y el coeficiente multiplicador establecido por la comunidad autónoma correspondiente

Pero ¿cómo saber cuál es el valor real de la casa que nos ha legado nuestro familiar?

Para ello, solo tenemos que tasar o averiguar el valor de mercado de la vivienda. La tasación no es una obligación legal, pero nos valdrá para saber qué precio tiene la casa y demostrar a la agencia tributaria el precio real del piso en el mercado. Hay que tener en cuenta que pagaremos el impuesto de acuerdo a este valor.

También podemos utilizar el valor fiscal del inmueble, que es el nos da la hacienda autonómica. Cada delegación hace sus propias valoraciones según sus criterios y están a disposición de los ciudadanos en las webs de estos organismos.

No obstante, este valor no siempre toma en cuenta la situación del mercado y suele ser inferior, por lo que en primera instancia pagaremos menos por el impuesto de sucesiones, pero luego, al vender la casa a su precio de mercado, es posible que tengamos que pagar mucho de IRPF por la ganancia obtenida con la venta de la vivienda heredada.

¿Qué valor conviene utilizar para pagar menos impuestos?

Si nuestra intención desde el inicio es vender la vivienda es aconsejable declarar en el impuesto de sucesiones el precio de mercado de nuestro recién heredado piso. De esta manera, si logramos vender a ese precio no pagaremos IRPF por la venta.

Como hemos mencionado anteriormente, muchas comunidades autónomas establecen ventajosas bonificaciones para los herederos de primer grado (hijos y nietos) y de segundo grado (cónyuge, padres, abuelos). Por ejemplo, en Madrid esta llega a ser hasta del 99% de la cuota de tributo. Así que somos parientes directos nos conviene declarar el precio de mercado, ya que no solo la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF no será tan cuantiosa (si vendemos a un importe similar al declarado) sino que también pagaremos poco de impuesto de sucesiones.

-En cambio, si queremos conservar el inmueble, podemos utilizar el valor fiscal para pagar menos tributo. No obstante, debemos tener en cuenta que si en el futuro decidimos transmitirlo, esto nos puede generar una cuantiosa plusvalía a pagar en el IRPF al vender la casa. Además, según el Grupo Hereda, despacho de abogados especialistas en herencias, debemos vigilar que el precio que utilicemos sea siempre el valor mínimo fiscal o esté por encima de este. De lo contrario, Hacienda puede investigar y reclamarnos la diferencia.

¿Qué pasa si no pago el impuesto de sucesiones y donaciones?

Si no pagamos el impuesto dentro del plazo marcado (seis meses) y no solicitamos una prórroga para extender el lapso de pago podríamos afrontar las siguientes sanciones, de acuerdo a lo establecido en la Ley General Tributaria:

-Si se liquida una vez transcurridos los primeros seis meses desde el fallecimiento, pero antes del noveno, se deberá abonar un 5% más de la cuota tributaria

-Si se liquida antes de que se cumpla un año del fallecimiento, la cuota incrementará un 10%

-Si se liquida una vez pasado el año, pero antes de que se cumplan 18 meses del fallecimiento, habrá un incremento del 15% de la cuota tributaria

-Si se superan los 18 meses del plazo establecido, habrá un recargo del 20%

Hay que tener en cuenta que además de estas sanciones, Hacienda puede exigir el pago de los intereses de demora correspondientes. Eso sí, este impuesto prescribe transcurridos cuatro años desde el fallecimiento. Si en este lapso no se ha producido la presentación voluntaria del tributo y la Administración no nos ha girado la liquidación, no tenemos por qué hacer frente al impuesto.

¿Tienes dudas sobre la gestión de tu herencia? No dudes en contactarnos mediante este formulario.

Nuestro equipo

Contamos con un equipo de profesionales capacitados para gestionar todo tipo de cuestiones relacionadas con la compra, la venta o el alquiler de tu inmueble

Francisco Álvarez

Asesor comercial

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