¿Una vivienda se financia según el valor de compraventa o de tasación?

Uno de los trámites que cualquier comprador debe realizar antes de adquirir una vivienda es la tasación, que determinará el valor real de la misma a través de un certificado legal. Este trámite está incluido dentro de los gastos de gestión de la hipoteca porque de su resultado depende la cantidad de dinero que el banco conceda al futuro propietario a modo de financiación, es decir, el porcentaje de la compra que nos dejen hipotecar. En el resultado pueden darse dos casuísticas: que la tasación sea superior al valor de compraventa, que sea inferior o que sea exactamente el mismo.

¿Qué influye en la tasación? Existe un baremo oficial que valora la vivienda en función de los metros cuadrados que tenga, su distribución, su antigüedad, su conservación, su localización, su orientación y la calidad de sus materiales de construcción, entre otros.

¿Qué pasa si la tasación es superior al valor de compraventa?

Uno de los escenarios que pueden darse a la hora de realizar la tasación de la vivienda es que el resultado de esa tasación determine que el valor de la vivienda es más alto que el valor de compraventa, es decir, que la vivienda valga más del precio al que se vende. Esto podría beneficiar al futuro propietario ya que significaría que va a comprar una vivienda a un precio barato.

¿Por qué se vende la vivienda a un precio menor? Entre los motivos más comunes suele estar que el propietario tenga prisa en vender el inmueble, ya sea porque es de una herencia compartida, porque quiera comprar otra vivienda o porque necesite el dinero para hacer cualquier otra inversión o para liquidar deudas.

Otro de los beneficios para el comprador es que, en términos de financiación, los bancos suelen conceder el 80 % del valor de compra o de tasación de la vivienda para la hipoteca. Por tanto, si la vivienda tiene una tasación mayor que el precio de compra es posible que la entidad financie el 80% sobre ese valor de tasación, un escenario en el que el comprador necesitará menos dinero ahorrado para la entrada y los gastos.

Por ejemplo, si la vivienda en cuestión se vende por 300.000 euros, pero el valor de compraventa son 350.000 euros, el banco nos financiaría el 80% de los 350.000 euros, es decir, 280.000 euros y deberíamos aportar de entrada los 20.000 euros restantes y otros 30.000 euros para los gastos de gestión de la hipoteca (el 10%.). En total, deberíamos tener ahorrados 50.000 euros. No obstante, en caso de que la financiación nos la concedieran directamente sobre los 300.000 euros del precio de compraventa, el 80% de esa cantidad son 240.000 euros, que son los que el banco nos financiaría, por lo que deberíamos aportar 60.000 euros de entrada y los mismos 30.000 para los gastos de gestión, es decir, deberíamos tener ahorrados 90.000 euros.

¿Qué pasa si la tasación es inferior al valor de compraventa?

Si el resultado de la tasación de la vivienda fuera inferior al precio de compraventa pasaría lo contrario a lo explicado en el apartado anterior. Es decir, cuanto menor sea el resultado de la tasación, menor será el dinero que pueda darnos el banco para poder financiar la compra de la vivienda.

Siguiendo el mismo ejemplo anterior, si la vivienda que vamos a comprar cuesta 300.000 euros y la tasación nos dice que realmente vale 250.000 euros, el banco en este caso solamente nos financiará el 80% de esos 250.000 euros, es decir, 200.000 euros, por lo que de entrada para la vivienda deberíamos aportar los 100.000 euros restantes hasta llegar al precio de compraventa y el 10% adicional, los 30.000 de gastos de gestión para llevar a cabo toda la operación.

Además, habría que tener en cuenta que, si en unos años queremos poner a la venta la vivienda, es probable que perdamos dinero con esa operación. Por estos motivos, es muy importante, por tanto, asegurarse de que la vivienda vale igual o más del precio por el que se compra, sobre todo si se ve como una inversión o si se dispone solamente del dinero justo para la financiación.

¿Y si el valor de compraventa y de tasación son iguales?

Este sería el escenario ideal, el más fácil para los futuros propietarios, pero el más difícil de encontrar. El resultado de una tasación dependerá en buena medida de la empresa tasadora que la haga, por lo que es muy difícil que dos tasadoras ofrezcan el mismo valor para una vivienda. Eso sí, en caso de que esto pase, el propietario se ahorrará cálculos y negociaciones con los bancos ya que, si la vivienda vale 300.000 euros, la financiación que le concederán será el 80% de esos 300.000 euros y el resto lo tendrá que aportar de sus ahorros, sin mayor complicación.

¿Qué bancos financian sobre el valor de tasación?

Pese a que la mayoría de los bancos suele financiar el 80% del valor de la vivienda según el precio de compraventa, existen algunas entidades que financian en función del precio más bajo (ya sea el de tasación o el de compraventa) y otras como ING que permiten directamente financiar utilizando como referencia el valor de tasación, aunque este sea más elevado que el de compraventa.